住宅購入編住宅購入への道

住宅ローンは見直しが必要?

マイホームを手にいれてほっと一息、あとはコツコツ返済していくだけと思っている方も多いでしょう。しかし、住宅ローンは、その後のメンテナンスで、総返済額を圧縮できる場合があります。

環境変化に合わせた対応が必要!

住宅ローンは30年や35年といった長期にわたって返済するものです。その間、景気が変動して世の中の金利水準が変わったり、家計の面でも、収入が増減したり、教育費などの支出額が変化したりします。こうした経済や家計の状況を考慮しつつ、ローンプランを見直していくことが、将来の豊かさにつながるのです。

早いほどおトク!繰上返済で大きな節約

総返済額を圧縮するには、「繰上返済」「返済期間の短縮」「金利タイプの変更」「借り換え」といった方法があります。順に説明していきましょう。

繰上返済の効果 その1

「繰上返済」は、月々の返済とは別に、まとまった資金を一括で返済に充てる方法です。通常の返済は元金と利息の両方に充当されますが、繰上返済ではすべて元金に充てられるため、利息負担を減らすことができるのです。繰上返済には、月々の返済額は変えずに返済期間を短縮する「期間短縮型」と、返済期間は変えずに月々の返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類があります。下の表は、元金2,000万円、返済期間30年、金利2%(元利均等返済)のローンで、3年後に約100万円繰上返済した場合の例です。これを見ると、「返済額軽減型」より「期間短縮型」のほうが節約効果が大きいことが分かります。

期間短縮型
繰上返済額 短縮できる期間 節約利息額
約100万円 1年11か月 681,540円
繰上返済額 約100万円
短縮できる期間 1年11か月
節約利息額 681,540円
返済額軽減型
繰上返済額 軽減できる返済額 節約利息額
約100万円 毎月4,006円 294,042円
繰上返済額 約100万円
軽減できる返済額 毎月4,006円
節約利息額 294,042円
  • ともに手数料は考慮していません。

繰上返済の効果 その2

さらに、繰上返済はできるだけ早い時期に行ったほうが効果的です。
同じ条件で10年後に繰上げした場合、「期間短縮型」で節約利息額は465,625円(短縮できる期間は1年7か月)、「返済額軽減型」では節約利息額は213,249円(軽減できる返済額は毎月5,075円)と、3年後に行った場合に比べて節約効果は薄れてしまいます。そのためマイホームを買ったら、住宅ローン控除の減税分やボーナスを貯めるなどして、早い時期に繰上返済していくことをおススメします。ただし、金融機関や金額によって手数料がかかる場合があるので、あらかじめ確認しておきましょう。

3年後に繰上返済した場合と10年後に繰上返済した場合の節約効果比較

期間短縮型
繰上返済額 短縮できる期間 節約利息額
3年後に繰上返済 約100万円 1年11か月 681,540円
10年後に繰上返済 約100万円 1年7か月 465,625円
3年後に繰上返済
繰上返済額 約100万円
短縮できる期間 1年11か月
節約利息額 681,540円
10年後に繰上返済
繰上返済額 約100万円
短縮できる期間 1年7か月
節約利息額 465,625円
返済額軽減型
繰上返済額 軽減できる返済額 節約利息額
3年後に繰上返済 約100万円 毎月4,006円 294,042円
10年後に繰上返済 約100万円 毎月5,075円 213,249円
3年後に繰上返済
繰上返済額 約100万円
軽減できる返済額 毎月4,006円
節約利息額 294,042円
10年後に繰上返済
繰上返済額 約100万円
軽減できる返済額 毎月5,075円
節約利息額 213,249円

また、返済期間を短縮しつつ、月々の返済額を増やすことで、総返済額を圧縮することも可能ですが、短縮した返済期間を再延長することは難しいので、将来の家計を見通して、無理のない範囲で行いましょう。

金利タイプ見直しも節約の一法

低金利期に変動金利型や短期の固定金利選択型のローンを組んだ場合、金利上昇リスクを抱えることになります。そこで、将来金利が上昇する前に、長期の固定金利型へ金利タイプの変更を検討するのも一法です。ただ、固定金利選択型では、固定期間中の金利タイプ変更ができないなどの制約もありますので、注意が必要です。

一方、高金利と感じられる時期に組んだ長期の固定金利型のローンを見直す場合、今とは別の金融機関でローンを組み直す「借り換え」という手段があります。借り換えには数十万円単位の諸費用がかかりますので、それを超える効果が得られるかどうか、事前にシミュレーションしてもらいましょう。

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記事執筆和泉 昭子(いずみ あきこ)生活経済ジャーナリスト/ファイナンシャル・プランナー CFP®

横浜国立大学卒業後、出版社・放送局を経て、フリーのキャスターに転身。 NHKを中心に、ニュース・情報番組を担当。 95年CFP®(ファイナンシャル・プランナー上級資格)取得後、現職へ。現在は、メディア出演や講演活動、個人相談などを通じて、マネー&キャリアの情報を発信中。早稲田大学大学院ファイナンスMBA、(株)プラチナ・コンシェルジュ 代表取締役